쇼핑센터는 도대체 패스트 패션 브랜드를 도입하기 위해 투자 유치 문턱을 낮춰야 하는가?

도처에 꽃피는 쇼핑센터,패스트 패션브랜드의 구미가 당기다.현재, 패스트 패션을 도입하기 위해브랜드새로 개업한 쇼핑센터는 장식보조금을 주고 임대료를 낮추어 업계내에서 이미"새로운 정상상태"로 되였다.이전에는 LV, CUCCI, PRADA 등만 대우했다사치품브랜드만이 향유할 수 있다.그렇다면 쇼핑몰은 도대체 패스트 패션 브랜드를 도입하기 위해 투자 유치 문턱을 낮추고 특별 대우를 해야 하는가?

　　명품 브랜드 대우를 누리다

현재, 인기를 끌기 위해,H&M、ZARA、유니클로, GAP, C&A 등 패스트 패션 브랜드는 이미 각 쇼핑몰이 문을 여는 표준이 되었다.

그러나 이러한 패스트 패션 브랜드를 도입하기 위해 쇼핑몰의 지불은 천정부지로 치솟고 있으며, 인테리어 보조금을 지급하고 임대료를 낮추는 것은 모두 협상의 새로운 카드이다.

일찍 북경 첫 대협곡을 조종한적이 있으며 현임 향항중려부동산개발유한회사 부총경리 리강의 소개에 따르면 2010년에는 업종에 아직 이런 풍조가 없었지만 지금은 장식보조금을 주고 임대료를 낮추는것이 이미 추세로 되였다.당시 첫 지역인 그랜드캐니언은 베이징 난청의 첫 대형 쇼핑몰이었지만 여전히 정상적인 상황에서 GAP, H & M의 진출을 이끌었다.

"그때 우리는 인테리어 보조금을 주지 않았다. 그러나 이후의 상업 프로젝트, 특히 2, 3선 도시에 위치한 사람들은 패스트 패션 브랜드를 모집하는 것이 그리 쉽지 않아 보였다. 많은 사람들이 인테리어 보조금을 주어야 했다."라고 이강은 직설적으로 말했다.

"이런 풍조는 최근 몇 년 사이에 형성된 것이다. 이전에는 불가능한 일이었다."베이징녹지경성상업관리유한공사 왕즈밍 사장은 더 솔직하게 말했다.

중량련행 소매부동산부 화북구 총감 라기화는 다음과 같이 표시했다. 이전에 장식보조금을 주고 임대료를 낮추는 방법은 사치품브랜드를 모집해야만 이렇게 조작할수 있었다. 그러나 지금은 상업항목의 수량이 증가됨에 따라 쇼핑센터는 쾌속류행브랜드와 같은"문두신"을 모집하기 위해 투자유치문턱을 낮추고 일부 특수대우를 줄수밖에 없다.패스트 패션 브랜드의 발언권이 강화된 것은 최근 몇 년 동안 우리나라 쇼핑몰의 비약적인 성장과 밀접한 관련이 있다.

알아본데 따르면 최근 몇년간 우리 나라 쇼핑센터의 성장속도는 줄곧 25% 좌우를 유지해왔다.중국구매련에서 온 수치가 보여준데 따르면 우리 나라에서 현재 이미 개업한 쇼핑센터는 3100개 좌우로서 2015년에 4000개를 돌파할것으로 예상된다.이와 동시에 현재 열광적인 건설단계에 처해있는 우리 나라는 현재 전 세계 절반이상의 건설중에 있는 쇼핑센터를 차지하고있다.

쇼핑몰의 수가 많아지고 상업 프로젝트 간의 경쟁이 치열해지면서 패스트 패션 브랜드를 임대할 때의 발언권이 약화되고 있다.

소주번화센터는 콜럼버스상업집단이 2개월전에야 개업한 프로젝트로서 총체적량이 11만평방메터로서 지역형쇼핑센터에 자리잡고있다.현재 모인 업태는 프랜차이즈 음식, 패스트 패션, 어린이 체험, 레저 오락 등이다.그 중 H & M과 C & A라는 두 패스트 패션 브랜드에 대해 프로젝트 운영자는 특별 대우를 했다.

비록 이미 3개 쇼핑센터의 개업과정을 조작하였지만 소주번화센터는 콜럼버스상업그룹 산하에 처음으로 쾌속류행브랜드를 도입한 쇼핑센터이다.콜럼버스상업주식유한회사 조타자 손욱동은 기자에게"예전에는 쾌속패션브랜드를 모집하는것은 상상할수 없었다. 기껏해야 능치패션산하의 VERO처럼 모집할수 있었다.MODA, ONLY, JACK & JONES, SELECTED 등의 브랜드가 있지만 이제 패스트 패션 브랜드 채널이 가라앉으면서 이러한 패스트 패션 브랜드를 도입하기 시작했다"고 말했다.

　　겉만 번지르르한 체면 공사?

패스트 패션 브랜드가 날로 강세를 보이고 입맛이 갈수록 커지기 때문에, 현재 이미 쇼핑센터가 그들을 임대하는 것을 포기하기 시작했다.

베이징 CBD 동구에 위치한 미래회는 원양부동산이 새로 만든 쇼핑센터로 올해 6월 정식으로 대외영업을 시작했으며 주로 젊은 화이트칼라의 레저명소로 자리매김했다.

그러나 임대모집면에서 미래회운영총감 무국강은 표준으로 배합된 쾌속류행브랜드를 포기했다.

북경 조양로에 자리잡고있는 미래회는 쇼핑센터의 일반적인 의미에서의 대체량이 없고 임대할수 있는 상업면적이 1만 3000평방메터에 불과하다. 이 프로젝트를 작고 정교한 쇼핑센터로 만들기 위해 무국강이 인솔하는 투자유치팀은 부지면적이 4000평방메터인 요래성룡국제영화성에 모집한외에 기타 상인들의 면적이 크지 않다.커뮤니티형 쇼핑몰의 표준인 슈퍼마켓도 도입하지 않았다.

"인근 화당백화점에서 자영하는 슈퍼마켓은 주변주민들의 수요를 만족시킬수 있다. 우리 원양 자체에는 슈퍼마켓이 없고 밖에서만 모집할수 있는데 이는 우리에게 있어서 우세가 없다.더구나 슈퍼마켓도 비교적 큰 경영면적이 수요되기에 우리는 7-11, 굴신씨 등을 모집하여 대체했다."무국강은 기자에게 이렇게 말했다.

기자가 왜 H & M, 자라 등 미래 외환 포지셔닝에 더 적합한 패스트 패션 브랜드를 모집하지 않느냐고 묻자 우궈창은"쇼핑몰마다 패스트 패션 브랜드를 모집해 동질화를 형성하기 쉽다.사실 이런 패스트 패션 브랜드가 프로젝트에 실제로 얼마나 큰 역할을 할 수 있을지는 미지수"라고 말했다.

케이드상용에서 일했던 무국강은 다음과 같이 회고했다. 이전에 케이드MALL의 한 프로젝트가 금방 개업했을 때 려객을 유치하기 위해 장식보조금을 주고 임대료를 면제하는 조건을 모두 이야기했지만 H & M, 자라도 진주하지 않았다.현재 브랜드상들은 이 쇼핑몰에 입점하려면 줄을 서서 기다릴 수밖에 없다.

쇼핑몰에서 패스트 패션 브랜드를 모집한다고 해서 반드시 빠른 성장을 도울 수 있는 것은 아니다.우궈창은"체면 공사를 위해 다른 사람에게 보여주고, 큰 돈을 들여 실제로 자신이 필요로 하지 않는 패스트 패션 브랜드를 모집하고, 내면의 고통은 사실 자신만이 알고 있다"고 말했다."

가장 유력한 증명은 비록 현재 쇼핑센터의 수량이 해마다 상승하고있고 또 적지 않은 쾌속류행브랜드의"지지"를 모집하였지만 진정으로 리윤을 얻을수 있는것은 아주 적다는것이다.무국강은 이렇게 분석했다.

주련그룹 북경지사 총경리 만사는 이전에 중국상보 기자에게 현재 우리 나라 쇼핑센터의 성공률이 20% 도 안된다고 말한적이 있다.모든 대형 쇼핑센터에서는 매년 1/2가 문을 열지 못하고, 착공한 프로젝트 중 1/2가 문을 열지 못하며, 이미 문을 연 모든 프로젝트 중 1/2가 돈을 벌지 못한다.계산해 보면 중국 쇼핑센터의 성공률은 대략 8분의 1에 불과하다.

무국강의 견해에 의하면 새로 개업한 쇼핑센터는 전기에 가장 중요한것은 세입자와 함께 성장하는것이다.패스트 패션 브랜드만 쳐다보는 것이 아니라 자신의 포지셔닝에 맞는 세입자를 모집해야 한다.

　　붙이는 것도 만능이 아니다.

그럼에도 불구하고 미래회처럼 패스트 패션 브랜드에 대해 감히 말하지 못하는 쇼핑몰은 많지 않다.

북경록지경성상업관리유한회사 총경리 왕지명은 최근 방산록지의 화려한 도시를 위해 분주히 돌아치고있는데 이 프로젝트는 이달 대외영업을 하게 된다.이 중 상업면적은 8만㎡로 쇼핑·여가·오락이 어우러진 가정생활형 쇼핑몰로 조성될 것으로 기대하고 있다.

방산그린필드시티는 H&M, 유니클로 등 패스트 패션 브랜드 도입을 준비하던 초기 계획이었으나 당장 오픈을 앞두고 패스트 패션 브랜드 도입은 무산됐다.

"패스트 패션 브랜드가 인기를 끌 수 있다는 점을 고려해 영입하고 싶었다"고 왕즈밍은 말했다.그러나 현실은 왕즈밍을 실망시킬 수밖에 없었다.왕즈밍은 기자와의 인터뷰에서 유니클로 측이 교외에 가서 가게를 열 계획이 있지만 방산 현지 소매 선두인 화관에 의해 먼저 올랐다고 밝혔다.H & M 등은 녹지가 좋은 조건을 제시했지만 방산에 가서 가게를 여는 것을 꺼려 성사되지 않았다.

현재 소매업이 축소를 조정하는 큰 배경에서 패스트 패션 브랜드에 대해 아니라고 말하기는 사실상 쉬운 일이 아니다.패스트 패션 브랜드는 다른 브랜드에 비해 집객력이 뛰어나기 때문이다.

콜럼버스상업주식유한회사 조타자 손욱동은"쑤저우 프로젝트 패스트 패션 브랜드 H & M과 C & A가 차지하는 면적은 3000㎡에 불과하지만 기여한 여객은 10% 에 달한다"고 말했다."

손욱동의 소개에 따르면 현재 소주번화센터의 매일 려객흐름은 연인수로 5만명 좌우로서 주말의 려객흐름은 이에 기초하여 30~40% 증가할수 있다.그 중 패스트 패션 브랜드의 영향력이 매우 크기 때문에 손님의 1/10이 패스트 패션 브랜드에 의해 유입된다.

면적이 11만평방메터에 달하는 쇼핑센터에 대해 면적이 3% 도 안되는 쾌속류행브랜드는 10% 의 려객흐름에 기여할수 있어 쾌속류행브랜드가 쇼핑센터에서 보는 집객리기의 지위를 충분히 설명할수 있다.

업계인사는 지금 어느 쇼핑센터가 쾌속류행브랜드를 모집하려 하지 않는다고 말하는것은 거짓말이라고 인정했다.그러나 패치만으로 패스트 패션 브랜드도 반드시 그 프로젝트를 선택하는 것은 아니다. 결국 패스트 패션 브랜드도 자신의 개점 계획이 있다.참고할 만한 예는 신광천지가 6년 전 처음 문을 열었을 때 LV에 아주 좋은 자리를 예약하고 인테리어비도 많이 보조했지만 결국 LV는 입주하지 않았다는 것이다.작년에 LV는 마침내 신광천지에 진주하여 큰 강도의 장식보조금을 주지 않았으며 위치는 아직 선진적으로 주둔하고있는 CUCCI보다 많이 뒤떨어져있다.

손욱동은 다음과 같이 솔직하게 말했다. 쾌속류행브랜드의 경우 쇼핑센터가 장식보조금을 줄수 있다고 해서 반드시 가서 상점을 열게 되는것은 아니다. 상대방도 전단계의 심사기준이 있어 개설할 가치가 있는가를 보아야 한다.결국 개업 원가에서 패스트 패션 브랜드가 큰 부분을 차지한다.

뤄치화는 패스트 패션 브랜드가 매장을 여는 것은 위험을 감수해야 한다고 분석했다.실제로 패스트 패션 브랜드는 인테리어 보조금을 줄지 특별히 중요시하지 않는다.그들이 비교적 신경 쓰는 것은 프로젝트 자체가 좋은지, 팀의 운영 능력이 어떤지, 입점 후 점포가 이윤을 실현할 수 있는지, 이런 요소들이야말로 그들이 개점 여부를 결정하는 관건이다.패스트 패션 브랜드가 일단 매장을 열기로 결정하면 재고, 인력 등을 포함한 많은 비용이 증가하기 때문에 일단 판매가 따라가지 못하면 모든 투입이 물거품이 될 가능성이 매우 높기 때문이다.

　게임은 아직 시장 규칙이 부족하다.

사실 쇼핑센터가 패스트 패션 브랜드를 모집하려면 전기에 인테리어 보조금을 주어야 할 뿐만 아니라 후기의 임대료 기여도도 비교적 낮다. 이를 위해 집객 차원에서 패스트 패션 브랜드를 도입할 때 쇼핑센터와 상대방의 협상은 사실 하나의 게임의 과정이다.

이강은 그동안 첫 지역인 그랜드캐니언에서 GAP를 모집하기 위해 인테리어 보조금을 주지 않았지만 실제로는 능치패션 산하 몇몇 브랜드에 비해 GAP의 임대료 기여도가 3분의 1 낮다고 밝혔다.당시 GAP가 첫 지역인 그랜드캐니언의 포지셔닝에 비교적 부합해 이미지도 있고 돈도 벌고 인기도 모을 수 있었기 때문이다.

"우리는 이제 임대료를 받는 방법을 버리고 패스트 패션 브랜드에 대해 경영 공제 모델을 채택하여 매달 6~7개의 포인트를 뽑는다."라고 쑨쉬둥은 기자에게 말했다.

나기화의 견해에 의하면 쾌속류행브랜드의 강세를 쾌속류행 자체의 원인으로 귀결시킬수 없다.실제로 이것은 쌍방의 게임의 한 과정으로서 프로젝트가 우세가 있는지, 집객능력이 있는지, 위치가 충분히 좋은지 등에 의해 결정된다.

현재, 모든 쇼핑몰, 패스트 패션 브랜드에 대해 상대방에게 반드시 인테리어 보조금을 지급해야 한다고 요구하는 것은 아니다.만약 쇼핑센터에 패스트 패션 브랜드라는"문두신"이 필요하고, 이 집객리기가 필요하다면, 투자 유치 조건을 완화하는 것은 필연적인 것이다.현재로서는 패스트 패션 브랜드가 많은 쇼핑몰에 미치는 역할은 자명하기 때문이다.뤄치화는 이렇게 분석했다.

"현재 많은 쇼핑센터가 교외나 2, 3선 도시로 가라앉기 시작했다. 만약 커버리지가 충분하고 고급 소비자가 충분하다면 패스트 패션 브랜드를 도입하는 것은 사실 좋은 선택이다.패스트 패션 브랜드의 가격은 많은 사람들이 소비할 수 있기 때문에 확실히 프로젝트에 손님을 가져다 줄 수 있다"고 나치화는 더 말했다.

그러나 일부 성숙된 쇼핑센터에 대해서는 집객능력 자체가 아주 강하고 지리적위치도 아주 우세하며 또 쾌속류행브랜드의 개점수요에 부합된다. 사실 쇼핑센터는 장식보조금을 주지 않고 상대방도 매우 진주하려 한다.뤄치화는 이렇게 말했다.

왕즈밍의 관찰에 따르면, 명품 브랜드 쇼핑센터에 대해 이미 매우 성숙한 투자 유치 기준이 있는데, 패스트 패션 브랜드에 대해 도입해야 하는지, 인테리어 보조금을 지급해야 하는지, 얼마나 큰 인테리어 보조금을 지급해야 하는지는 모두 상업 프로젝트의 지리적 위치, 성숙도 및 자신의 수요에 근거하여 판단해야 한다.

사실 브랜드상과 쇼핑센터 사이에서 누가 강해야 하고 누가 약해야 하는지는 공급과 수요의 관계에 의해 결정된다.왕즈밍에 따르면 현재 패스트 패션도 의류 브랜드만이 아니라 최근 몇 년 새 인기를 끌고 있는 외갓집, 녹차 등 패스트 패션 외식 브랜드도 포함될 수 있다.최근 몇 년 동안 상업용 부동산의 발전이 비교적 빠르기 때문에, 브랜드 상인에 대한 수요가 갈수록 커지고, 이는 또한 패스트 패션 브랜드가 일부 더욱 까다로운 진입 조건을 제기하기 시작하게 한다.

"이런 맥락에서 쇼핑몰에 패스트 패션 의류나 외식 브랜드가 필요하다면 협상을 하고 서로 게임을 해야 한다.반대로 한 쇼핑몰의 비즈니스 분위기가 이미 짙어 이런 패스트 패션 브랜드로 견인할 필요가 없다면 패스트 패션 브랜드도 자발적으로 몸값을 낮추고 진주할 것이다. 어떤 조건이 더 필요한지는 말할 것도 없다"고 왕즈밍은 털어놓았다.

뤄치화의 견해에 의하면 쇼핑센터는 상인들과 입점에 대해 이야기할 때 능력에 따라 해야 한다.자신이 이 브랜드가 필요한지 아닌지를 봐야 한다. 브랜드라고 해서 모두 인테리어 보조금을 주어서는 안 된다.필경 쇼핑센터를 건설하려면 전기에 많은 자금투입이 수요되는데 만약 프로젝트가 완성된후 제때에 자금을 회수할수 없다면 부동산회사의 현금흐름에 영향을 미치게 된다.